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　　上周，北京數個開盤的項目都取得了不俗成績，其中華潤·萬橡府開發商表示，開盤當天180套房源售罄。
　　成交低迷三個月的北京樓市上周迎來一抹亮色，改善型樓盤壓過以價換量的剛需項目，6項目入市成為供應主角，其中華潤置地旗下三盤齊開，萬橡府、公元九里、潤西山共收金22.1億元；而拿地三年、位於舊宮的國韻村項目開盤也近乎“日光”，都成為淡市中難得的銷售明星。
　　業內人士指出，近期二手房成交上漲，新盤市場一些優質項目出現熱銷，都顯示了北京樓市活躍度、購房信心有一定恢復，但並不意味著北京樓市已經全面轉暖，未來各項目將冷熱不均，進入比拼性價比、搶奪客戶的競爭中。
　　中高端項目集中搶客
　　記者從亞豪機構獲悉，上周（7.14-7.20）北京樓市共有8個項目集中入市，累計新增供應1332套房源，環比前一周增加了18%；相比此前一直是新盤供應主角的剛需盤，本周改善型項目大放異彩。
　　其中，除了位於房山區的世茂維拉和位於昌平區的會航桃源這兩個剛需項目外，其餘6個均為中高端改善型樓盤，包括國韻村，潤澤公館、中國鐵建國際城8號，以及華潤旗下的華潤·公元九里、華潤·萬橡府和華潤·潤西山。統計顯示，上述6項目共提供了884套房源，占全市總供應量近七成，售價在38000-60000元/平方米不等。
　　記者瞭解到，此前剛需盤搶客時，剛需項目集中的首開股份銷售業績最為出色，而本輪改善型新盤搶收中，最大的贏家要數老牌國企華潤置地。
　　據華潤置地官方披露，上周末（7月19日、20日）兩天里，華潤·公元九里、華潤·萬橡府和華潤·潤西山三個項目陸續開盤，認購金額超過22億元，其中公元九里收金3億元，萬橡府180套房源全部“日光”，銷售額達15.9億元，而潤西山也收金3.2億元。
　　“近期開盤的剛需盤都是下調價格才賣得好，但是上周開賣的中高端盤房價都出現了上漲，我們監測平均漲幅有6%”亞豪機構市場總監郭毅對新京報記者稱，除了華潤項目，上周六開盤的國韻村除了邊角戶型外也幾近“日光”，顯示出中高端市場火爆的銷售行情。
　　熱銷盤性價比“制勝”
　　戶型大、總價高，買得起的客戶往往都是限購、限貸人群，那為何這些改善型項目還能逆勢熱銷？
　　以拿地三年後終於以準現房的形式開賣，開盤幾近“日光”國韻村為例，該項目2013年夏天就傳出將入市，也開始了蓄客工作，附近的紫郡府在2013年11月取證後以不到29000元/平方米的價格火速清盤，而國韻村終於等到今年夏天“限高令”放鬆，以逼近40000萬元/平方米取證。
　　就在開盤的前一天（7月18日），記者來到位於南四環榴鄉橋的項目現場，發現樓盤基本已封頂，還沒有貼外立面，售樓處還有2-3組客戶在沙盤前看房。
　　“我是朋友推薦來的，朋友已經定了”現場看房的一位中年男士對記者說，他一直住在舊宮，這次是想買個大點的三居自住，不過這次聽銷售說排號的人不少，真要買估計不能選到好房。
　　而另一位正在填寫項目申購資料的女士則表示，如果按時簽約能再打9.7折，她去問了旁邊的中冶德賢公館要賣4萬元/平方米以上，雖然對方定位更高，但買了國韻村後，應該不會出現降價。
　　北京一位代理行高層表示，主打精裝修、大戶型的地王項目中冶·德賢公館預計要賣4.5萬元/平方米上下，毛坯的國韻村搶先開盤，3.8萬元/平方米的定價搶到了不少客戶。
　　記者實地走訪後發現，除了減輕購房者“買了後期會降價”的擔憂外，這些改善型樓盤往往以產品優勢取勝，包括所在的區域地段、配套資源以及相對合理的定價，綜合來看都在同區域內有相對高的性價比。
　　再以華潤的項目為例，華潤·萬橡府位於海澱區清河板塊，教育資源豐富、IT名企雲集，海澱本身就新盤稀缺，萬橡府作為華潤明星樓盤橡樹灣的收官之作，產品有較大升級，區域也日益完善，雖然單價在58000元/平方米左右，但戶型較出色，總價控制在1000萬元/平方米以內，對客戶群的精準定位成為“日光”關鍵。
　　而位於大興黃村板塊的華潤·公元九里則以“平價”取勝，記者瞭解到，項目處於順銷階段，上周推出46套180-220平米的4居房源，並給出了一定優惠，折後價格在36000-37000元/平方米左右，獲得了改善型客戶的青睞。
　　市場冷熱不均趨勢顯現
　　值得一提的是，改善型樓盤想要加速出貨，其戶型總價最好控制在1000萬元/套以內，似乎成為業內共識；而產品依然是改善型樓盤的核心競爭力。
　　“其實在四環的稀缺土地，做產品定位時可以再高端一些，但考慮到市場情況和中冶的央企特性，最後還是往下壓了壓，把單價、總價壓下來，定位在一個改善型的高端居住產品”緊鄰國韻村的德賢公館項目負責人表示，兩個項目定位完全不同，德賢公館首期將推出的戶型是135-210平方米的三、四居產品。業內預計售價將在45000元/平方米上下，購買門檻是600萬元/套-1000萬元/套。
　　“今年市場比較難，以前大家都是一邊蓋房，一邊比誰的房子賣得更便宜，現在還這麼拼就不行了”旭輝北京區總經理孔鵬表示，旭輝預計在今年內會推出創新的建築產品來吸引客戶。
　　北京一家國企樓盤營銷負責人則對記者表示，從北京整體新盤的供應情況看，新盤供小於求的矛盾沒變；另外從2013年以來的拿地情況看，恐怕新盤價格今後還會有一次上漲，這使得一些項目想“拖一拖”，等市場轉暖後再大規模推售，獲得更高利潤。
　　“但必須考慮到項目的整體財務成本和新的拿地機會”上述樓盤營銷負責人表示，今年市場是越來越冷，還是會在金九銀十逆轉仍然未知，房企不如隨行就市，加速出售。
　　郭毅預計，下半年北京高端市場還將繼續回暖，其主要原因在於二手市場的複蘇。而北京最大的二手房中介之一，鏈家地產分析師張旭對新京報記者稱，7月中上旬二手住宅共成交4483套，較6月同期上漲了10.3%；“但現在還不能判斷市場是否回暖，關鍵看信貸政策會否鬆動”。
　　（下轉B11版）　　（原標題：日光盤“重現江湖” 樓市分化顯現(1)）